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Condomínio de lotes

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auxiliar de escritório - auxiliar de logística -...
Nível
Especializado
Estudo seguido
administraç...

Informações do trabalho

Do Espirito Santo Cardozo W.
Data de Publicação
Idioma
português
Formato
Word
Tipo
dissertação
Número de páginas
13 páginas
Nível
Especializado
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Validado por
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  1. Leucemias crônicas

A ocupação do território brasileiro, ao longo de sua existência, deu-se e ainda continua a ocorrer de maneira desordenada, possibilitando o surgimento de favelas, loteamentos clandestinos e construções que agridem os padrões urbanísticos mínimos. Somente na década de 1920, com o Plano no Rio, é que se verificam, formalmente, as primeiras manifestações do urbanismo, desenvolvendo-se e aprimorando-se, em seguida, para atender às demandas advindas do adensamento urbano, que se pronunciou após a segunda guerra mundial, com o fenômeno do êxodo rural.
A Constituição Federal de 1988 e a posterior edição do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) criaram um campo fértil para a construção de um direito urbanístico dotado de efetividade, mas a experiência demonstra que a regulamentação, por si só, não resolve o problema. É justamente na seara do direito urbanístico que se revela um dos maiores abismos entre a norma e o fato, ou, mais especificamente, entre a cidade real e a cidade legal. As leis são fundadas na utopia de que irão orientar a ocupação do solo, formulando normas universais e genéricas, criando tipos e padrões urbanísticos.
Não obstante o arcabouço jurídico assegurar, no plano formal, uma cidade organizada, a prática apresenta problemas de toda sorte, valendo citar, dentre outros, os seguintes:
? Degradação de áreas protegidas, tais como desmatamentos, assoreamentos de cursos de águas e construções de loteamentos clandestinos;
? Adensamento populacional sem existência de aparelhamento urbano adequado;
? Desrespeito pelos proprietários de normas urbanísticas e de construção, tais como recuos e gabaritos;
? Poluição sonora, ambiental e estética (pichações e colocação de placas de publicidade em locais impróprios);
? Privatização do espaço público, seja através de comerciantes e ambulantes, que ocupam as calçadas e as ruas das cidades, seja pelos empreendedores imobiliários e moradores, quando avançam com grades de proteção de edifícios sobre o passeio.
Um dos principais aspectos degradantes das cidades, intimamente ligado à privatização dos espaços públicos, merecedor de um estudo mais aprofundado é o fenômeno denominado de ?loteamentos fechados? ou ?condomínios de fato?

CONDOMÍNIO DE LOTES E A LEGISLAÇÃO CONDOMINAL

Legislação Condominal nos Loteamentos Fechados

Uma das linhas justificadoras do loteamento fechado sustenta que o art. 8º da Lei n. 4.591/64 daria suporte a este padrão urbanístico. Trata-se, entretanto, de um evidente erro de perspectiva. Antes de demonstrar a confusão conceitual entre as figuras do condomínio de casas e do loteamento fechado, deve-se proceder a uma breve explicação dessa modalidade condominial.
Elvino Silva denomina a figura estabelecida no art. 8º da Lei n. 4.591/64 de ?condomínio deitado?, para divisá-la do condomínio de edifícios, cuja previsão encontra-se no mesmo texto de lei.
Normalmente, adota-se a nomenclatura condomínio edilício de casas, para compatibilizá-la com aquela utilizada pelo novo Código Civil (Capítulo VII, Seção I, Disposições Gerais). Seja qual for à nomenclatura aplicada, o certo é que se pretende identificar e delinear a modalidade condominial prevista no art. 8º da Lei n. 4.591/64, cujo teor é o seguinte:

Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação ou também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades.

Ressalte-se, por oportuno, que o atual Código Civil não repetiu qualquer disposição semelhante a do art. 8º da referida lei. Expressiva corrente doutrinária considera que o novo Código Civil não revogou a Lei n. 4.591/64, estando válidas as normas que não colidem com o novo diploma legal, já que não houve revogação expressa.

Corroborando tal raciocínio, enxergando ter havido mera derrogação da lei especial, veja-se a opinião de Hélio Lobo Jr. :

Com o novo Código Civil, aparentemente teria havido revogação da Lei n. 4.591/64, pelo menos em sua parte inicial. Há quem afirme que ocorreu a revogação tácita. Essa assertiva, porém, não parece correta. A revogação ocorreu apenas na parte que conflita com as disposições do novo Código Civil. Confira-se, por exemplo, a prevalência integral do capítulo referente às incorporações imobiliárias. Além disso, algumas disposições precisam ser, ainda, aproveitadas, como por exemplo, o disposto no art. 8, ?a? até ?d?, da Lei n. 4591 de 1964. Se assim não se entender estaria afastada a possibilidade de ser feito o condomínio edilício de casas térreas ou assobradadas, o que não parece nem um pouco razoável. Assim, permanecem em vigor, ainda, diversos preceitos da Lei n. 4591/64.

Há, de outra parte, aqueles que sustentam ter havido revogação da lei, ao menos no que toca à disciplina dos condomínios, pois a matéria foi inteiramente regulada, aplicando-se, assim, o disposto no 1º do art. 2º, da Lei de Introdução ao Código Civil. A rigor, despicienda, para fins deste trabalho, a discussão acerca da revogação (total) ou da derrogação (parcial) da matéria condominial tratada na Lei n. 4.591/64. Isto porque o condomínio de casas permanece possível em nosso direito, independentemente da posição adotada quanto à propalada vigência da lei especial ante ao novo Código Civil.
É que não há diferença, substancial, entre o condomínio de casas e o condomínio de edifícios (por planos superpostos). A concepção e o regramento jurídico são os mesmos, diferindo, tão-somente, a forma pela qual o empreendimento é criado do ponto de vista arquitetônico. A rigor, não seria mesmo necessária à existência de uma norma específica para esta modalidade de condômino (Lei n. 4.591/64, art. 8º). Feita essa pequena digressão, retorna-se ao conceito de condômino de casas.
Cuida o art. 8º da Lei n. 4.591/64 de uma modalidade especial de aproveitamento condominial do espaço, em que existe a unidade autônoma edificada, além de uma área reservada para utilização exclusiva como jardim ou quintal e, finalmente, uma fração ideal que incidirá sobre as áreas comuns, consistentes nas vias internas, guaritas e clubes esportivos.
Caio Mário da Silva Pereira , em sua obra clássica, assim demarca tal figura condominial:

Diversamente da propriedade horizontal típica, em que cada unidade se vincula apenas a quota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte do terreno edificado, uma parte de terreno reservada como utilidade exclusiva para jardim ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio.

[...] Não se pode aceitar passivamente a deterioração da urbe, esquecendo- se que o direito urbanístico tem um papel fundamental na construção de uma cidade organizada e planejada, permitindo a plena realização do homem, não só individualmente, mas, principalmente, como ser social. CONCLUSÃO A privatização de ruas e espaços comunitários de loteamentos é um grave problema de ordem urbanística, inicialmente, restrito aos bairros mais nobres das cidades, mas que, por mimetismo, apresenta-se, cada vez mais, em locais ocupados pelas classes menos abastadas. [...]


[...] Pagamento de cota-parte por todos. Obrigatoriedade. A hipótese em exame cuida de uma reunião, coligação, confederação, aliança, ou qualquer outro nome que se queira dar à atitude de defesa de proprietários ou moradores de uma rua que se juntam, visando obter proteção, segurança, higiene e conforto para seus lares. Atitude que se deve para contrabalançar a inoperância dos órgãos públicos, a omissão dos responsáveis pelo bem-estar geral. É uma realidade social e gera conseqüências jurídicas, que o direito não pode desconhecer. [...]


[...] 2º, da Lei de Introdução ao Código Civil. A rigor, despicienda, para fins deste trabalho, a discussão acerca da revogação (total) ou da derrogação (parcial) da matéria condominial tratada na Lei n /64. Isto porque o condomínio de casas permanece possível em nosso direito, independentemente da posição adotada quanto à propalada vigência da lei especial ante ao novo Código Civil. É que não há diferença, substancial, entre o condomínio de casas e o condomínio de edifícios (por planos superpostos). A concepção e o regramento jurídico são os mesmos, diferindo, tão-somente, a forma pela qual o empreendimento é criado do ponto de vista arquitetônico. [...]

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